Ustalenie majątku kontrahenta lub dłużnika, w szczególności nieruchomości, ma kluczowe znaczenie zarówno na etapie poprzedzającym zawarcie umowy, jak i w toku dochodzenia roszczeń. Polskie prawo przewiduje kilka instrumentów umożliwiających pozyskanie takich informacji, ale nie w takim samym zakresie dla każdego obywatela – zakres dostępnych informacji jest zależny od wielu czynników.
Księgi wieczyste
Podstawowym rejestrem umożliwiającym ustalenie stanu prawnego nieruchomości są księgi wieczyste, prowadzone na podstawie ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 2 tej ustawy księgi wieczyste są jawne, co oznacza możliwość zapoznania się z ich treścią przez każdą osobę znającą numer księgi. Jawność ta ma jednak charakter formalny – brak jest możliwości wyszukiwania nieruchomości według danych właściciela, według adresu nieruchomości, czy numeru działki ewidencyjnej. W praktyce oznacza to, że aby ustalić szczegóły dotyczące danej nieruchomości, należy znać jej numer.
W przypadku konieczności uzyskania odpisów lub przeglądania akt księgi wieczystej możliwe jest skorzystanie z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Na podstawie art. 36¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece dostęp do akt księgi przysługuje osobom, które wykażą interes prawny, a także np. notariuszom. Interes prawny musi wynikać z konkretnego przepisu prawa i mieć charakter obiektywny. Uzyskując odpis z księgi wieczystej można ustalić jej szczegółowy stan prawny oraz zmiany w czasie.
Ewidencja gruntów i budynków
Istotnym źródłem informacji jest również ewidencja gruntów i budynków prowadzona na podstawie ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Rejestr ten zawiera dane dotyczące nieruchomości oraz ich właścicieli lub władających. Udostępnienie danych podmiotowych następuje po wykazaniu interesu prawnego, zgodnie z art. 24 ust. 5 tej ustawy, w drodze wniosku do starosty właściwego miejscowo. W tym przypadku można uzyskać dane o nieruchomościach będących własnością konkretnej osoby – jeżeli organ uzna, że wnioskodawca prawidłowo i zasadnie wykazał interes prawny w zdobyciu tych danych. Może się to udać, jeżeli dysponujemy np. umową przedwstępną.
Usługi detektywistyczne
Uzupełniającym sposobem ustalania majątku mogą być czynności wykonywane przez licencjonowanego detektywa, działającego na podstawie ustawy z 6 lipca 2001 r. o usługach detektywistycznych. Detektyw może pozyskiwać i analizować informacje pochodzące z rejestrów publicznych, obserwacji czy wywiadu środowiskowego. Choć nie posiada uprawnień organów państwowych, zebrane przez niego informacje często pozwalają na identyfikację nieruchomości faktycznie wykorzystywanych przez dłużnika.
Wyjawienie majątku
Procesowym instrumentem służącym ustaleniu składników majątkowych jest instytucja wyjawienia majątku, uregulowana w art. 913–920¹ Kodeksu postępowania cywilnego. Wierzyciel w określonych sytuacjach może żądać zobowiązania dłużnika do złożenia wykazu majątku, obejmującego m.in. nieruchomości, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.
Uprawnienia komornika sądowego
Jeden z najszerszych dostępów do informacji majątkowych przysługuje komornikowi sądowemu działającemu na podstawie ustawy z 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych. Po wszczęciu egzekucji, na podstawie tytułu wykonawczego, komornik może pozyskiwać dane z rejestrów i instytucji niedostępnych dla osób prywatnych, w tym od organów administracji publicznej i innych podmiotów zobowiązanych ustawowo do współpracy.
Inne źródła informacji
W praktyce wykorzystywane są również pośrednie źródła danych, takie jak analiza aktów notarialnych, dokumentów rejestrowych (np. KRS), czy informacji podatkowych dotyczących nieruchomości – przy czym dostęp do nich jest każdorazowo uzależniony od podstawy prawnej i zakresu uprawnień wnioskodawcy.
Podsumowanie
Weryfikacja majątku nieruchomego dłużnika lub kontrahenta wymaga zastosowania odpowiednich instrumentów prawnych oraz znajomości ograniczeń wynikających z przepisów o ochronie danych i prawa własności. Im bardziej zaawansowany etap postępowania (od negocjacji umowy do postępowania egzekucyjnego), tym szerszy staje się katalog dostępnych narzędzi.
